Liv och leverne till tomma utrymmen?

Hella Hernberg

Såväl nu som framdeles definierar två faktorer allt starkare än tidigare den byggda miljön och användningen av den: knapphet på resurser och förändringar i miljöer. Material som knutits till byggnader är en allt värdefullare resurs. Samtidigt krävs att byggnaderna ska ha förmåga att anpassa sig till omgivande förändringar och varierande användningsbehov. För att kunna svara på dessa utmaningar krävs en ny slags logik visavi hur vi planerar, förvaltar och använder byggd miljö. Snillrika och flexibla lösningar ifråga om förvaltning och återanvändning av utrymmen kan i bästa fall producera miljöer på flera plan och allt intressantare utrymmen som också byggnadernas användare kan påverka.

Hennala garnison i Lahtis
Hennala garnison i Lahtis. © Bild: Hella Hernberg.

I kölvattnet av förändringar uppstår överflödiga utrymmen

År 2013 finns det nästan en miljon kvadratmeter lediga, tomma kontorslokaler. Överutbudet på kontorslokaler är delvis en följd av marknadsläget men i bakgrunden påverkar även det faktum att ett mycket stort antal nya kontorshus har blivit färdiga. En följd av att användningen av utrymmen effektiviseras är att när man flyttar till ett nytt utrymme kan det friställas nästan dubbelt mer utrymme i det gamla i förhållande till det nya. (Källa: Catella Oy)
År 2013 finns det nästan en miljon kvadratmeter lediga, tomma kontorslokaler. Överutbudet på kontorslokaler är delvis en följd av marknadsläget men i bakgrunden påverkar även det faktum att ett mycket stort antal nya kontorshus har blivit färdiga. En följd av att användningen av utrymmen effektiviseras är att när man flyttar till ett nytt utrymme kan det friställas nästan dubbelt mer utrymme i det gamla i förhållande till det nya. (Källa: Catella Oy) © Bild: Hella Hernberg.

Det finns massor av överflödiga utrymmen på olika håll i Finland och runtom i världen: kontorshus i bristfällig användning, utrymda industrifastigheter, utrymmen som av olika skäl väntar på nya lösningar. På garnisonsområdena som snart dras in friställs hundratusentals byggnadskvadratmeter och hundratals hektar mark. Framtida kommunsammanslagningar torde lämna ämbetshus och servicebyggnader som sjukhus, hälsocentraler och skolor tomma i centrumen av nuvarande små kommuner. Expansionen av webbhandeln medför att affärslokaler och köpcentra töms i många förorter men även i städernas centrum. Nästan en miljon kvadratmeter kontorslokaler står tomma i huvudstadsregionen. Situationen är intressant: till följd av förändringar i arbetsmiljöer och effektivisering av användning av utrymmen har många företag flyttat till nya och effektivare utrymmen och lämnat efter sig – uppvärmda överflödiga utrymmen.

Områdena och samhället som omger byggnaderna, och samtidigt även byggnadernas användningsbehov, förändras ofta i ett snabbare kretslopp än byggnadernas livscykel. Stadsbygderna blir ojämlika – universitetsstäderna växer och de mest avlägsna kommunerna töms på invånare och arbetsplatser. Industrins och handelns former förändras. Behoven av boende förändras när befolkningen blir äldre och människornas livsstil mångsidigare. I förändringarnas kölvatten blir användningsdugliga byggnader och utrymmen utan användning.

Varför lönar det sig att utnyttja överflödiga utrymmen?

Hennala garnison i Lahtis är en av garnisonerna som dras in 2014. Bruttoarealen på 64 000 m2 av Hennalas byggnader är högst omfattande; år 2013 var arealen av tomma kontorslokaler i till exempel Lahtis 28 000 m2 (11.2% av beståndet av kontorsutrymmen). År 2013 och 2014 friställs i Finland totalt cirka 280 000 m2 byggnadsareal i garnisoner som dras in. Av statens fastighetsegendom på 6,5 miljoner kvadratmeter friställs sannolikt synnerligen många utrymmen av även annat slag. (Källa: Senatsfastigheter)
Hennala garnison i Lahtis är en av garnisonerna som dras in 2014. Bruttoarealen på 64 000 m2 av Hennalas byggnader är högst omfattande; år 2013 var arealen av tomma kontorslokaler i till exempel Lahtis 28 000 m2 (11.2% av beståndet av kontorsutrymmen). År 2013 och 2014 friställs i Finland totalt cirka 280 000 m2 byggnadsareal i garnisoner som dras in. Av statens fastighetsegendom på 6,5 miljoner kvadratmeter friställs sannolikt synnerligen många utrymmen av även annat slag. (Källa: Senatsfastigheter) © Bild: Hella Hernberg.

Inom ramen för miljöministeriets projekt Tomma utrymmen (2.1.- 4.11.2013.) undersöktes problematiken med bristfälligt använda utrymmen samt verksamhetsmodeller med vilka lediga utrymmen skulle kunna fås antingen tillfälligt eller långvarigt i bättre användning.

I projektet tomma utrymmen tog man fram tre motiveringar för varför det är klokt att utnyttja redundanta utrymmen:

1. Det är resursvisdom att ta byggnader i ny användning.

2. En byggnad bevaras bäst då den används.

3. Ett utrymme är en plattform för verksamhet.

Återanvändning av existerande byggnadsbestånd är på många sätt värt att eftersträvas: återanvändningen är klokt utnyttjande av resurser och främjar samtidigt bevarandet av nuvarande och blivande kulturmiljöer. När tomma utrymmen öppnas för användning öppnas möjligheter till utveckling av många slags verksamheter; medborgar-, kultur- eller företagsverksamhet. Användning av existerande byggnader innebär även smart utnyttjande av den omgivande infrastrukturen. Därför kan återanvändning av tomma utrymmen ses som en form av kompletterande byggande.

I framtiden är det klart att byggnader ständigt måste anpassa sig till nya situationer med hjälp av gradvisa och pågående förändringar. Det är allt viktigare att byggnaders existerande egenskaper utnyttjas på ett snillrikt och lätt sätt istället för att man vidtar massiva engångsåtgärder. Subtiliteten i framtidens byggda miljöer döljer sig i skickliga och snillrika renoveringar.

Verkstäderna för projektet Tomma utrymmen hölls i tomma kontorslokaler. Bilder: Johannes Romppanen.
Verkstäderna för projektet Tomma utrymmen hölls i tomma kontorslokaler. © Bilder: Johannes Romppanen.

Frågan kring tomma utrymmen är en komplicerad helhet som kräver nya initiativ och framför allt samarbete mellan många olika aktörer. Miljöministeriets projekt Tomma utrymmen har tagit rollen som fascilitator och fört projekt vidare på basis av samarbete mellan intressegrupper. Man har hoppats att projektets vingar också i praktiken skulle bära vidare inom många olika områden och i form av nya modeller för affärsverksamhet. I och med nya praktiska lösningar är det också möjligt att undersöka hur långt den nuvarande lagstiftningen tänjer sig och hur den kanske borde ändras.

Fördelning av knapphet

Överflödiga utrymmen är en värdefull resurs i världen, naturresurserna kan utnyttjas - om än inte slösas - av en växande människomassa. 50 % av allt material är bundet till byggnader. I Finland står byggnader och byggande tillsammans för cirka 40 % av växthusutsläppen.

På bilden jämförs utsläpp av CO2 från nybyggen och existerande byggnadsbestånd. Om en existerande byggnad som förbrukar aningen mer energi ersätts med nytt energieffektivare hus tar det decennier innan byggskedets ”koltopp” utjämnas. Källa: Heinonen J, Säynäjoki A, Junnila S (2011): A Longitudinal Study är the Carbon Emissions of a New Residential Development. Aalto University School of Engineering.
På bilden jämförs utsläpp av CO2 från nybyggen och existerande byggnadsbestånd. Om en existerande byggnad som förbrukar aningen mer energi ersätts med nytt energieffektivare hus tar det decennier innan byggskedets ”koltopp” utjämnas. Källa: Heinonen J, Säynäjoki A, Junnila S (2011): A Longitudinal Study är the Carbon Emissions of a New Residential Development. Aalto University School of Engineering.

Med tanke på resursvisdom är målsättningen att en byggnads livscykel ska vara så lång som möjlig och att byggnaden används på ett lämpligt sätt under hela livscykeln. När nya byggnader blir allt mer energieffektiva uppstår en allt större del av utsläppen under en byggnads livscykel i byggnadens byggskede. Det är allt viktigare hur väl man kan utnyttja byggskedets "kolinvestering".

Utrymme och tid?

Livscykelstänkandet betraktar en byggnads användning på lång sikt: decennier, kanske till och med sekler framåt. Hur är det med kortare tidsperioder? År, månader, veckor, dagar och timmar?

Användningen av skolor kvällstid visar redan riktningen för hur det jämställt med en byggnads utrymmesprogram och bottenplan även kunde uppstå ett ”tidsmässigt utrymmesprogram”, en läsordning för byggnaden. Även kontor håller på att övergå till effektivare lösningar visavi användningen av arealer – hur är det med tider när kontorsanställda är på resor eller möten? Hur är det med hem och deras extra kvadratmetrar? Kommer vi i fortsättningen att dela fler utrymmen med grannarna? När fritid och arbete blandas ihop och en allt större del av användarna av utrymmen är pensionärer, under vilka randvillkor planeras utrymmena?

När man talar om överflödiga utrymmen konfronteras två saker: tillgängligt utrymme och funktionella behov. Är det alltid nödvändigt med en ny byggnad när det dyker upp ett nytt funktionellt behov? Beaktandet av tidsaspekten ger en ny dimension till användningen av utrymmen liksom även till hur vi kunde fördela befintliga utrymmen mellan olika aktiviteter. Hur underlättar vi att grupper som behöver utrymmen också kan ta dem i användning? Är det överhuvudtaget förnuftigt, har vi i framtiden ens längre råd att planera utrymmen eller byggnader för endast en viss användning?

Nya tjänster visar redan riktningen. Airbnb (www.airbnb.com) gör ett hem eller ett extra rum till en tillfällig inkvarteringslokal. Även för kontorslokaler uppstår motsvarande tjänster som erbjuder arbetsbord eller konferensrum till dem som tillfälligt behöver sådana och samtidigt gör att utrymmen står mindre oanvända.

”Bara” tillfälligt

Renew Newcastle on onnistunut esimerkki tilapäiskäytön organisoinnista välittäjäorganisaation avulla. © Kuva: http://renewnewcastle.org
Renew Newcastle är lyckat exempel på organisering av tillfällig användning med hjälp av en förmedlarorganisation. © Bild: http://renewnewcastle.org.

Tillfällig användning av byggnader är en metod med vilken man i större utsträckning kunde utnyttja tomma utrymmen i olika skeden av väntan: när en kontorslokal väntar på att marknadsläget blir bättre och på solida hyresgäster eller en tömd kasern eller ett dito sjukhus väntar på planläggnings- eller finansieringslösningar för nya användningssyften.

Många fastighetsägare i Finland är inte ännu entusiastiska för att öppna sina dörrar för tillfälliga hyresgäster. Ute i världen däremot har det utvecklats skräddarsydda agenttjänster för ändamålet. Med hjälp av dem kan man finna intressanta aktörer till utrymmena: De ger platsen liv och lockar även dit nya aktörer. Renew Newcastle (http://renewnewcastle.org) i Australien är ett lysande exempel på en agentaktör som har lyckats blåsa liv i ett dött affärscentrum.

Genom projektet Renew Newcastle observerades många synergier mellan ägare och användare av fastigheter. De förmånliga utrymmena erbjöd användarna möjlighet att utveckla skapande verksamhet eller nystartad företagsverksamhet. För fastighetsägaren förebyggde användningen å ena sidan hotet från vandalism och å andra sidan lockade fler användare och nya kunder till platsen. Samtidigt fick man åtminstone underhållskostnaderna ersatta och kanske också mindre renoveringsarbeten utförda. Framför allt skapade verksamheten en process genom vilken hela platsen och hela området utvecklades och fick nytt liv. Efter en tid kom också solida hyresgäster med i bilden. Organisationen Renew Newcastle verkade som en tillförlitlig förmedlare och kurator som valde lämpliga aktörer och skötte ansvars- och avtalsfrågorna mellan ägaren och användaren.

Äkkigalleria som ambulerar från ett tomt utrymme till ett annat har revolutionerat konstutbudet i Jyväskylä. Bild: Äkkigalleria www.akkigalleria.fi.
Äkkigalleria som ambulerar från ett tomt utrymme till ett annat har revolutionerat konstutbudet i Jyväskylä. © Bild: Äkkigalleria www.akkigalleria.fi.

Den tidsmässiga skalan för tillfällig användning är omfattande; den kan variera från evenemang till verksamhet på upp till flera år. Äkkigalleria (http://www.akkigalleria.fi/) i Jyväskylä är ett unikt, inhemskt exempel på pop-up, vars verksamhet är kontinuerlig men byter ideligen plats. Äkkigallerias ambulerande utställningar hålls alltid i ett nytt utrymme som ligger vid en gata. Galleriets verksamhet har under ett par år revolutionerat konstutbudet i Jyväskylä och gett konstnärer möjlighet att visa upp sina verk utan kännbara kostnader för utrymmen, på platser där den ena platsen intressantare än den andra.

Vad måste ändras?

Vilka slags mekanismer står i vägen för flexibel återanvändning?

Det behövs en ny typ av logik vad gäller såväl planering av utrymmen, utrymmesservice, fastighetsekonomi som bygguppdrag. Det att byggnader betraktas som variationsdugliga resurser ställer även fordringar på planläggning, tillståndsmyndigheter och lagstiftning. Hur kan man å ena sidan göra det värt och lönsamt att reglera förändringar – och å andra sidan göra dem möjliga? Hur definieras framdeles en byggnads användningssyfte och dithörande tekniska krav?

I Finland har metoderna för planläggning och bygglagstiftningen i hög grad utvecklats med sikte på nybyggen och planering av nya områden. När förändringar i områden och byggnader blir en del av vardagen märks stelheten i nuvarande verktyg och att de inte alltid möjliggör de bästa lösningarna eller hållbara slutresultat. Tanken på en ”lätt planläggning” har rest sig i Finland, den skulle komplettera planläggningen på principnivå och göra ändringar mer flexibla men ändå ta hänsyn till vissa allmänna principer och förpliktelser. Det talas mycket om hur vår nuvarande lagstiftning och framför allt tolkningen av den möjliggör ändringar i användningssyften så att byggnaders existerande egenskaper kan utnyttjas. Ofta är det ändå fråga om hur man i nya slags situationer kan tolka författningarna. Utsagda sanningar och ”normer” som bygger på invanda tillvägagångssätt blir ofta avgörande faktorer och beslut kan bli ”tyngre” än vad vår egentliga lagstiftning skulle kräva.

Sker en förändring nerifrån uppåt?

Vår förmåga för ändringar och innovation påverkas även framför allt av hur nya sociala innovationer och initiativ som reser sig ur medborgarsamhället uppnår växelverkan med myndighetsprocesserna.

De gemenskapsmässiga verksamhetsmodeller som nu börjar framträda, till exempel olika talkoprojekt, gruppinitierade bygguppdrag och gemenskapsfinansiering visar friskt riktningen för hur fastighetsutveckling och användning av utrymmen kunde reformeras även i Finland. Lösningar som verkställs genom grupper hämtar konkurrens till en bransch som dikteras av stora byggfirmor och samtidigt öppnas bättre möjligheter för användare av byggnader och utrymmen till att ändra sin egen livsmiljö.

Våningshus som byggs på uppdrag av invånargrupper reses redan i till exempel Helsingfors. Kunde byggande på uppdrag av grupper där de blivande användarna investerar åt sig själva även bli en ny ekonomisk modell för återanvändning av byggnader?

Möte för aktieägare till Portland Works. Bild: Karl McAuley www.portlandworks.co.uk.
Möte för aktieägare till Portland Works. © Bild: Karl McAuley www.portlandworks.co.uk.

Fabriken Portland Works (www.portlandworks.co.uk) i Sheffield i Storbritannien är ett lysande exempel på hur hantverkare, som arbetar i byggnaden ifråga, med stöd av kooperativ verksamhet som bygger på gemenskapsfinansiering har hittat en lösning för reparation av fabriken. I Finland har Kabelfabriken gradvis, sparsamt och helt utgående från aktörer renoverats för kulturellt bruk och under tjugo år etablerat sig som en även internationellt betydelsefull kulturfabrik. Även andra projekt för fastighetsutveckling som bygger på aktörer är under utveckling, till exempel i Lahtis.

Utnyttjande av överflödiga utrymmen genom såväl ändringar av användningssyftet som olika processer kring tillfällig användning är framför allt en möjlighet som kan öppna nya slags alternativ: det kan uppstå allt personligare utrymmen, alternativa boendeformer, nya hybridlösningar ifråga om användningar eller helt enkelt en mer levande stad.

I bästa fall kombineras i dessa nya modeller en resursvis, säregen och socialt hållbar byggd miljö som invånarna och aktörerna upplever som sin egen.

----

Hella Hernberg är en arkitekt och designer från Helsingfors som är intresserad av att utnyttja knappa resurser och av möjligheterna till kreativ gemensam utveckling. Hon arbetade ett år vid miljöministeriet via programmet Design Exhange och ledde projektet Tomma utrymmen (Tyhjät tilat). Numera lotsar Hella en firma vid namn Urban Dream Management.

Tomma utrymmen:

www.facebook.com/tyhjattilat

Miljöministeriets projektet Tomma utrymmen

Urban Dream Management

Publicerad 2.12.2012 kl. 13.00, uppdaterad 10.9.2018 kl. 10.58