Elämää tyhjiin tiloihin?

Hella Hernberg

Nyt ja tulevaisuudessa kaksi tekijää määrittelee entistä vahvemmin rakennettua ympäristöä ja sen käyttöä: resurssien niukkuus ja ympäristöjen muutos. Rakennuksiin sitoutuneet materiaalit ovat entistä arvokkaampi resurssi. Samalla rakennuksilta vaaditaan kykyä sopeutua ympäröiviin muutoksiin ja muuttuviin käyttötarpeisiin. Näihin haasteisiin vastaaminen edellyttää uudenlaista logiikkaa siihen, miten suunnittelemme, hallinnoimme ja käytämme rakennettua ympäristöä. Kekseliäät ja joustavat ratkaisut tilojen hallintaan ja uusiokäyttöön voivat parhaimmillaan tuottaa kerroksellista ympäristöä ja entistä kiinnostavampia tiloja, joihin myös rakennusten käyttäjät voivat vaikuttaa.

Hennalan varuskunta Lahdessa.
Hennalan varuskunta Lahdessa. © Kuva: Hella Hernberg.

Hukkatiloja syntyy muutosten vanavedessä

Pääkaupunkiseudulla on vuonna 2013 vapaana lähes miljoona neliötä tyhjää toimistotilaa. Toimistotilojen ylitarjonta on osittain seurausta markkinatilanteesta, mutta taustalla vaikuttaa myös se, että uusia toimistotaloja on valmistunut runsaasti. Tilankäytön tehostamisen seurauksena uuteen tilaan muutettaessa vanhaa tilaa voi vapautua jopa tuplasti uuteen verrattuna. (Lähde: Catella Oy)
Pääkaupunkiseudulla on vuonna 2013 vapaana lähes miljoona neliötä tyhjää toimistotilaa. Toimistotilojen ylitarjonta on osittain seurausta markkinatilanteesta, mutta taustalla vaikuttaa myös se, että uusia toimistotaloja on valmistunut runsaasti. Tilankäytön tehostamisen seurauksena uuteen tilaan muutettaessa vanhaa tilaa voi vapautua jopa tuplasti uuteen verrattuna. (Lähde: Catella Oy) © Kuva: Hella Hernberg

Eri puolilla Suomea ja maailmaa on runsaasti hukkatilaa: vajaakäyttöisiä toimistotaloja, tyhjentyneitä teollisuuskiinteistöjä, eri syistä uusia ratkaisuja odottavia tiloja. Pian lakkautettavilta varuskunta-alueilta vapautuu satoja tuhansia rakennusneliöitä ja satoja hehtaareja maata. Tulevat kuntaliitokset jättänevät tyhjilleen pienten kuntien keskustoista virastotaloja ja palvelurakennuksia, kuten sairaaloita, terveyskeskuksia ja kouluja. Verkkokaupan kasvun myötä liiketiloja ja ostareita tyhjenee monissa lähiöissä mutta myös kaupunkien keskustoissa. Pääkaupunkiseudulla seisoo tyhjillään lähes miljoona neliötä toimistotilaa. Tilanne on mielenkiintoinen: työympäristöjen muutoksen ja tilankäytön tehostamisen seurauksena moni yritys on muuttanut uusiin, tehokkaampiin tiloihin ja jättänyt jälkeensä – lämmitettyä hukkatilaa.

Rakennuksia ympäröivät alueet ja yhteiskunta, samalla myös rakennusten käyttötarpeet, muuttuvat usein nopeammalla syklillä kuin rakennuksen elinkaari. Kaupunkiseudut eriarvoistuvat – yliopistokaupungit kasvavat ja syrjäisemmistä kunnista katoavat asukkaat ja työpaikat. Teollisuuden ja kaupankäynnin muodot muuttuvat. Asumisen tarpeet muuttuvat, kun väestö ikääntyy ja ihmisten elämäntyylit moninaistuvat. Muutosten vanavedessä käyttökelpoisia rakennuksia ja tiloja jää vaille käyttöä.

Miksi hukkatilaa kannattaa hyödyntää?

Hennalan varuskunta Lahdessa on yksi vuonna 2014 lakkautettavista varuskunnista. Hennalan rakennusten bruttoala 64 000 m2 on mittava; esimerkiksi Lahden tyhjän toimistotilan määrä vuonna 2013 oli 28 000 m2 (11.2% toimistotilakannasta). Vuonna 2013 ja 2014 Suomessa lakkautettavista varuskunnista vapautuu yhteensä n 280 000 m2 rakennusalaa. Valtion 6.5 miljoonan neliön kiinteistöomaisuudesta on oletettavasti vapautumassa runsaasti myös muunlaista tilaa. (Lähde: Senaatti-kiinteistöt)
Hennalan varuskunta Lahdessa on yksi vuonna 2014 lakkautettavista varuskunnista. Hennalan rakennusten bruttoala 64 000 m2 on mittava; esimerkiksi Lahden tyhjän toimistotilan määrä vuonna 2013 oli 28 000 m2 (11.2% toimistotilakannasta). Vuonna 2013 ja 2014 Suomessa lakkautettavista varuskunnista vapautuu yhteensä n 280 000 m2 rakennusalaa. Valtion 6.5 miljoonan neliön kiinteistöomaisuudesta on oletettavasti vapautumassa runsaasti myös muunlaista tilaa. (Lähde: Senaatti-kiinteistöt) © Kuva: Hella Hernberg

Ympäristöministeriön Tyhjät tilat –hankkeessa (2.1.- 4.11.2013.) tutkittiin vajaakäyttöisten tilojen problematiikkaa ja sitä, millaisin toimintamallein vapaat tilat saataisiin entistä paremmin käyttöön joko tilapäisesti tai pitkäaikaisesti.

Tyhjät tilat –hankkeessa nostettiin esille kolme perustelua sille, miksi hukkatilaa on viisasta hyödyntää:

1. Rakennusten uudiskäyttö on resurssiviisautta.

2. Rakennus säilyy parhaiten käytössä.

3. Tila on alusta toiminnalle.

Olemassa olevan rakennuskannan uusiokäyttö on monella tapaa tavoiteltavaa: se on yhtä aikaa viisasta resurssien käyttöä ja edistää nykyisen ja tulevan kulttuuriympäristön säilyttämistä. Kun tyhjät tilat avataan käyttöön, avautuu mahdollisuuksia monenlaisen toiminnan kehittämiselle; kansalais-, kulttuuri- tai yritystoiminnalle. Olemassa olevien rakennusten käyttö on myös ympäröivän infrastruktuurin hyödyntämistä fiksulla tavalla. Siksi tyhjien tilojen uusiokäyttö voidaankin nähdä yhtenä täydennysrakentamisen muotona.

Tulevaisuudessa on selvää, että rakennusten täytyy sopeutua yhä uusiin tilanteisiin vähittäisten ja jatkuvien muutosten avulla. Rakennusten olemassa olevien ominaisuuksien hyödyntäminen kekseliäällä ja kevyellä tavalla on entistä tärkeämpää, massiivisten kertatoimenpiteiden sijaan. Taidokkaassa ja oivaltavassa uudistamisessa piilee tulevaisuuden rakennettujen ympäristöjen hienous.

Tyhjät tilat -hankkeen työpajat pidettiin tyhjissä toimistotiloissa.
Tyhjät tilat -hankkeen työpajat pidettiin tyhjissä toimistotiloissa. © Kuva: Johannes Romppanen

Tyhjien tilojen kysymys on monisyinen kokonaisuus, johon tarvitaan uusia avauksia ja ennen kaikkea yhteistyötä monien eri toimijoiden kesken. Ympäristöministeriö on Tyhjät tilat -hankkeessa ottanut fasilitaattorin roolin ja vienyt hanketta eteenpäin sidosryhmäyhteistyöhön pohjautuen. Toiveena on ollut se, että hankkeen siivet kantaisivat eteenpäin monella eri saralla myös käytännössä ja uusien liiketoimintamallien muodossa. Uusien käytännön ratkaisujen myötä on mahdollista myös tutkia, mihin nykyinen lainsäädäntömme venyy, ja miten sitä kenties olisi tarpeen muuttaa.

Niukkuuden jakaminen

Hukkatila on arvokas resurssi maailmassa, rajalliset luonnonvarat ovat kasvavan ihmismassan käytettävissä – saati tuhlattavissa. Rakennuksiin on sitoutunut 50% kaikesta materiaalista. Suomessa rakennukset ja rakentaminen muodostavat yhdessä noin 40% kasvihuonekaasupäästöistä.

Kuvassa vertaillaan uudisrakentamisen ja olemassa olevan rakennuskannan Co2-päästöjä. Jos olemassa oleva, vähän enemmän energiaa kuluttava rakennus, korvataan uudella energiatehokkaammalla talolla, kestää vuosikymmeniä, ennen kuin rakentamisvaiheen aikainen ”hiilipiikki” tasoittuu. Lähde: Heinonen J, Säynäjoki A, Junnila S (2011): A Llongitudinal Study on the Carbon Emissions of a New Residential Development. Aalto University School of Engineering
Kuvassa vertaillaan uudisrakentamisen ja olemassa olevan rakennuskannan Co2-päästöjä. Jos olemassa oleva, vähän enemmän energiaa kuluttava rakennus, korvataan uudella energiatehokkaammalla talolla, kestää vuosikymmeniä, ennen kuin rakentamisvaiheen aikainen ”hiilipiikki” tasoittuu. Lähde: Heinonen J, Säynäjoki A, Junnila S (2011): A Llongitudinal Study on the Carbon Emissions of a New Residential Development. Aalto University School of Engineering

Resurssiviisauden näkökulmasta tavoitteena on se, että rakennuksen elinkaari olisi mahdollisimman pitkä, ja että rakennusta käytetään sopivasti elinkaaren ajan. Kun uudet rakennukset ovat entistä energiatehokkaampia, yhä suurempi osuus rakennuksen elinkaaren aikaisista päästöistä syntyy rakentamisvaiheessa. Se, miten hyvin tämä rakentamisvaiheen ”hiili-investointi” osataan käyttää hyödyksi, on entistäkin tärkeämpää.

Tila ja aika?

Elinkaariajattelu tarkastelee rakennuksen käyttöä pitkällä aikavälillä: vuosikymmenten, kenties satojenkin näkökulmasta. Entä lyhyempi aikaväli? Vuodet, kuukaudet, viikot, päivät ja tunnit?

Koulujen iltakäyttö näyttää jo suuntaa sille, miten rakennusten tilaohjelman ja pohjapiirroksen rinnalle voisi syntyä myös ”ajallinen tilaohjelma”, rakennuksen lukujärjestys. Myös toimistot ovat siirtymässä tehokkaampiin ratkaisuihin pinta-alan käytön suhteen – entä aika, jolloin toimistotyöntekijät ovat matkalla tai kokouksissa? Entä kodit ja niiden ylimääräiset neliöt? Jaammeko jatkossa useampia tiloja yhdessä naapureiden kanssa? Kun vapaa-aika ja työ sekoittuvat ja tilojen käyttäjistä entistä suurempi osa on eläkeläisiä, millaisin reunaehdoin tilat suunnitellaan?

Hukkatiloista puhuttaessa vastakkain on kaksi asiaa: tarjolla oleva tila ja toiminnalliset tarpeet. Onko uusi rakennus aina tarpeen, kun esiin nousee uusi toiminnallinen tarve? Aikanäkökulman huomioiminen tuo uuden ulottuvuuden tilojen käyttöön ja siihen, miten voisimme jakaa olemassa olevat tilat erilaisten toimintojen kesken. Miten helpotamme sitä, että tiloja tarvitsevat ryhmät myös voivat ottaa ne käyttöön? Onko ylipäätään järkevää, tai onko meillä enää tulevaisuudessa varaa, suunnitella tiloja tai rakennuksia yhtä tiettyä käyttöä varten?

Uudet palvelut näyttävät jo suuntaa. Airbnb (www.airbnb.com) tekee kodista tai ylimääräisestä huoneesta väliaikaisesti majoitustilan. Myös toimistotiloihin on syntymässä vastaavia palveluita, jotka tarjoavat työpöydän tai kokoushuoneen sellaista hetkellisesti tarvitsevalle ja samalla vähentävät tilojen tyhjäkäyttöä.

”Vain” väliaikaista

Renew Newcastle on onnistunut esimerkki tilapäiskäytön organisoinnista välittäjäorganisaation avulla. Kuva: http://renewnewcastle.org
Renew Newcastle on onnistunut esimerkki tilapäiskäytön organisoinnista välittäjäorganisaation avulla. © Kuva: http://renewnewcastle.org

Rakennusten tilapäiskäyttö on keino, jolla voitaisiin paljon nykyistä laajamittaisemmin hyödyntää tyhjiä tiloja erilaisissa odotteluvaiheessa: kun toimistotila odottaa markkinatilanteen parantumista ja maksukykyisiä vuokralaisia, tai kun tyhjentynyt kasarmi tai sairaala odottaa kaavoitus- tai rahoitusratkaisuja uutta käyttötarkoitusta varten.

Suomessa monet kiinteistönomistajat eivät ole vielä innostuneet avaamaan oviaan tilapäisille vuokralaisille. Sen sijaan maailmalla on kehitetty tähän tarkoitukseen räätälöityjä agenttipalveluita. Näiden avulla tiloiihin löytyy kiinnostavia toimijoita, jotka luovat elämää tilaan ja houkuttelevat myös uusia toimijoita paikalle. Australialainen Renew Newcastle (http://renewnewcastle.org) on oiva esimerkki tällaisesta agenttitoimijasta, joka on onnistunut puhaltamaan eloa kuolleeseen liikekeskustaan.

Renew Newcastle –projektissa havaittiin monia synergioita kiinteistöjen omistajien ja käyttäjien kesken. Käyttäjille edullinen tila tarjosi mahdollisuuden kehittää luovaa toimintaa tai alkavaa yritystoimintaa. Kiinteistönomistajan kannalta tilan käyttö ehkäisi vandalismin uhkaa ja toisaalta houkutteli lisää käyttäjiä ja uusia asiakkaita paikalle. Samalla saatiin ainakin ylläpitokulut korvattua ja ehkä myös pieniä kunnostustöitä tehtyä. Ennen kaikkea toiminnasta syntyi prosessi, jonka kautta koko paikka ja alue kehittyi uuteen elämään. Jonkin ajan kuluttua myös maksukykyisemmät vuokralaiset astuivat kuvaan mukaan. Renew Newcastlen organisaatio toimi luotettavana välittäjänä ja kuraattorina, joka valitsi sopivat toimijat ja hoiti omistajan ja käyttäjän väliset vastuu- ja sopimusasiat.

Tyhjästä tilasta toiseen kiertävä Äkkigalleria on mullistanut Jyväskylän taidetarjonnan. Kuva: Äkkigalleria www.akkigalleria.fi
Tyhjästä tilasta toiseen kiertävä Äkkigalleria on mullistanut Jyväskylän taidetarjonnan. © Kuva: Äkkigalleria www.akkigalleria.fi

Tilapäiskäytön ajallinen skaala on laaja; se voi vaihdella tapahtumista vuosienkin mittaiseen toimintaan. Jyväskyläläinen Äkkigalleria (http://www.akkigalleria.fi/) on ainutlaatuinen kotimainen esimerkki kiertävästä pop-upista, jonka toiminta on jatkuvaa, mutta joka vaihtaa koko ajan paikkaa. Äkkigallerian vaihtuvat näyttelyt pidetään aina uudessa tyhjillään olevassa kadunvarren tilassa. Parin vuoden aikana gallerian toiminta on mullistanut Jyväskylän taidetarjonnan ja antanut taiteilijoille mahdollisuuden esitellä töitään ilman tuntuvia tilakustannuksia, toinen toistaan kiinnostavammissa paikoissa. 

Mihin tarvitaan muutosta?

Mitä sitten ovat ne mekanismit, jotka seisovat joustavan uusiokäytön tiellä?

Uudenlaista logiikkaa tarvitaan niin tilojen suunnitteluun, tilapalveluihin, kiinteistötalouteen kuin rakennuttamiseen. Rakennusten näkeminen muuntelukelpoisena resurssina asettaa uudistumisen paineita myös kaavoitukselle, lupaviranomaisille ja lainsäädännölle. Millä tavoin muutoksia voi ja kannattaa säännellä – ja toisaalta mahdollistaa? Miten tulevaisuudessa määritellään rakennuksen käyttötarkoitus ja siihen liittyvät tekniset vaatimukset?

Suomessa kaavoituksen menetelmät ja rakentamista koskeva lainsäädäntö on kehitetty vahvasti uudisrakentamista ja uusien alueiden suunnittelua silmällä pitäen. Kun alueiden ja rakennusten muutokset nousevat osaksi arkea, huomataan nykyisten työkalujen kankeus ja se, että ne eivät aina mahdollista parhaita ratkaisuja tai kestävää lopputulosta. Suomessakin on noussut esiin ajatus ”kevytkaavasta”, joka täydentäisi periaatetason kaavaa ja tekisi muutoksista joustavampaa, kuitenkin tietyt yleiset periaatteet ja velvoitteet huomioiden. Paljon puhutaan siitä, miten nykyinen lainsäädäntömme ja ennen kaikkea sen tulkinnat mahdollistavat käyttötarkoituksen muutokset siten, että rakennuksen olevia ominaisuuksia pystytään hyödyntämään. Monesti kuitenkin kyse on siitä, miten uudenlaisissa tilanteissa osataan tulkita säännöksiä. Puhutut totuudet ja totuttuihin toimintatapoihin perustuvat ”normit” ovat usein niitä määrääviä tekijöitä, ja ratkaisut voivat olla ”raskaampia” kuin mitä varsinainen lainsäädäntömme edellyttäisi.

Lähteekö muutos alhaalta ylös?

Muutos- ja innovointikykyymme vaikuttaa ennen kaikkea myös se, miten uudet sosiaaliset innovaatiot ja kansalaisyhteiskunnasta käsin nousevat aloitteet pääsevät vuorovaikutukseen viranomaisprosessien kanssa.

Nyt nousussa olevat yhteisölliset toimintamallit, kuten erilaiset talkoohankkeet, ryhmärakennuttaminen ja yhteisörahoitus, näyttävät raikkaasti suuntaa sille, miten kiinteistökehittämistä ja tilojen käyttöä voisi Suomessakin uudistaa. Ryhmien voimin toteutetut ratkaisut tuovat kilpailua isojen rakennusliikkeiden sanelemalle alalle, ja samalla rakennusten ja tilojen käyttäjille avautuu paremmat mahdollisuudet muokata omaa elinympäristöään.

Asukasryhmien rakennuttamia kerrostaloja nousee jo esimerkiksi Helsinkiinkin. Tarjoaisiko ryhmärakennuttaminen, jossa tulevat käyttäjät investoivat itseään varten, uuden taloudellisen mallin myös rakennusten uusiokäyttöön?

Portland Works –tehtaan osakastapaaminen Kuva: Karl McAuley www.portlandworks.co.uk
Portland Works –tehtaan osakastapaaminen. © Kuva: Karl McAuley www.portlandworks.co.uk.

Britannian Sheffieldissä Portland Works -tehdas (www.portlandworks.co.uk) on oiva esimerkki siitä, miten yhteisörahoitukseen perustuvan osuustoiminnan turvin rakennuksessa toimivat käsityöläiset ovat löytäneet ratkaisun tehtaan korjaamiseen. Suomessa täysin toimijalähtöisesti kulttuurikäyttöön muutettu ja vaiheittain säästeliäästi korjattu Kaapelitehdas on kahdenkymmenen vuoden aikana vakiintunut kansainvälisestikin merkittäväksi kulttuuritehtaaksi. Myös muita toimijalähtöisiä kiinteistökehityshankkeita on kehitteillä esimerkiksi Lahdessa.

Hukkatilojen hyödyntäminen, niin käyttötarkoituksen muutosten kuin erilaisten tilapäiskäyttöprosessien, kautta, on ennen kaikkea mahdollisuus, joka voi avata uudenlaisia vaihtoehtoja: voi syntyä entistä persoonallisempia tiloja, vaihtoehtoisia asumismuotoja, uusia hybridikäyttöratkaisuja tai yksinkertaisesti elävämpää kaupunkia.

Parhaimmillaan näissä uusissa malleissa yhdistyy resurssiviisas, omaleimainen ja sosiaalisesti kestävä rakennettu ympäristö, jonka asukkaat ja toimijat kokevat omakseen.

----

Hella Hernberg on helsinkiläinen arkkitehti ja muotoilija, joka on kiinnostunut niukkojen resurssien hyödyntämisestä sekä luovan yhteiskehittelyn mahdollisuuksista. Hän työskenteli vuoden ympäristöministeriössä Design Exhange –ohjelman kautta ja veti Tyhjät tilat -hanketta. Nykyisin Hella luotsaa Urban Dream Management –nimistä firmaa.

Tyhjät tilat:

www.facebook.com/tyhjattilat

Ympäristöministeriön Tyhjät tilat -hanke

Urban Dream Management

Julkaistu 2.12.2013 klo 12.52, päivitetty 5.12.2017 klo 10.25